2024년 7월 25일, 기획재정부는 새로운 세법 개정안을 발표했습니다. 이번 개정안에는 다양한 부동산 관련 세금 혜택이 포함되어 있어 많은 이들의 관심을 끌고 있습니다. 인구감소지역 미분양주택 특례, 혼인합가 2주택 특례, 상생임대주택 특례 등 주요 내용을 중심으로 이번 개정안을 자세히 살펴보겠습니다.
1. 인구감소지역 미분양주택 특례
2024년 세법 개정안에서 가장 주목할 만한 내용 중 하나는 인구감소지역 미분양주택 특례입니다. 이번 개정안은 인구감소지역과 수도권 외 지역의 미분양주택 문제를 해결하고, 해당 지역의 경제 활성화를 촉진하기 위해 마련되었습니다.
특례 적용 대상 및 조건
1. 인구감소지역:
- 특례 대상: 1주택자가 인구감소지역 내에서 추가로 주택을 취득하는 경우
- 주택 조건: 추가로 취득하는 주택의 공시가격이 4억 원 이하일 것
- 지역 조건: 기존 1주택과 동일한 시, 군, 구 내에 위치한 신규 주택은 특례 적용 제외
- 기한: 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지
- 혜택: 추가로 취득한 주택을 포함하여 2주택이 되더라도 1세대 1주택으로 간주하여 양도소득세 및 종합부동산세 혜택을 받습니다.
2. 준공 후 미분양주택:
- 특례 대상: 1주택자가 수도권 외 지역에서 준공 후 미분양주택을 추가로 취득하는 경우
- 주택 조건: 전용면적 85제곱미터 이하, 취득가액 6억 원 이하의 주택
- 기한: 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지
- 혜택: 추가로 취득한 주택을 포함하여 2주택이 되더라도 1세대 1주택으로 간주하여 양도소득세 및 종합부동산세 혜택을 받습니다.
적용 기한과 세금 혜택
적용 기한:
- 인구감소지역 주택 특례 적용 기한은 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지입니다.
- 준공 후 미분양주택 특례 적용 기한은 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지입니다.
세금 혜택:
- 양도소득세: 특례를 적용받는 주택은 양도소득세를 1세대 1주택 혜택을 받아 감면받을 수 있습니다.
- 종합부동산세: 특례를 적용받는 주택은 종합부동산세에서도 1세대 1주택 혜택을 받아 감면받을 수 있습니다.
2. 혼인합가 2주택 특례
2024년 세법 개정안에는 혼인으로 인해 2주택자가 되는 경우에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 확대 적용하는 내용이 포함되어 있습니다. 이는 혼인한 부부가 주택을 매도할 때 세금 부담을 줄여주는 중요한 조치입니다.
혼인합가 특례 적용 배경
혼인으로 인해 2주택자가 되는 상황은 흔히 발생합니다. 결혼 전 각자 주택을 보유하고 있던 남녀가 결혼하여 한 가구로 합쳐지면, 법적으로 2주택자가 되어 양도소득세 부담이 커질 수 있습니다. 이를 해결하고자 세법에서는 혼인합가로 인한 일시적인 2주택 상황에 대해 양도소득세 비과세 혜택을 제공하고 있습니다. 이러한 혜택은 결혼을 장려하고, 주택 매도 시의 세금 부담을 줄이기 위해 도입되었습니다.
특례 적용 조건 및 혜택
적용 조건:
- 혼인한 날부터 5년 내에 먼저 처분한 주택에 대해 적용됩니다.
- 비과세 혜택 조건:
- 혼인한 부부가 각각 1주택을 보유하고 있을 것
- 먼저 처분하는 주택의 양도가액이 12억 원 이하일 것
혜택:
- 양도소득세 비과세: 먼저 처분한 주택에 대해 양도가액 12억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 최종 1주택 비과세: 최종적으로 남은 1주택에 대해서도 1세대 1주택 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
확대된 적용기간
기존에는 혼인한 날부터 5년 내에 주택을 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있었으나, 이번 2024년 세법 개정안에서는 적용 기간이 확대되었습니다.
- 적용 기간: 혼인한 날부터 5년에서 10년으로 확대되었습니다.
이로 인해 혼인 후 주택을 매도하는데 있어 더 많은 시간적 여유를 가질 수 있으며, 부부가 주택 매도 시 양도소득세 부담을 줄이는 데 큰 도움이 될 것입니다.
3. 상생임대주택 특례
2024년 세법 개정안에는 상생임대주택 특례에 대한 내용도 포함되어 있습니다. 이 특례는 임대료 인상 제한을 통해 임차인의 주거 안정을 도모하고, 임대인에게는 세금 혜택을 제공하는 제도입니다.
상생임대주택 특례의 정의
상생임대주택 특례는 임대인이 임대료 인상률을 일정 수준 이하로 제한하여 임차인과 상생 계약을 체결한 경우, 해당 주택에 대해 양도소득세 비과세 요건인 2년 실거주 의무를 면제해주는 혜택을 말합니다. 이는 주거비 부담을 덜어주고 임대료 안정성을 높이기 위해 마련된 제도입니다.
적용 조건 및 혜택
적용 조건:
- 임대 개시 시점 1세대 1주택자만 해당:
- 다주택자는 상생임대주택 특례를 적용받으려는 주택을 제외한 모든 주택을 매도한 상태여야 합니다.
- 임대 개시 시점 공시가격 9억 원 이하의 주택:
- 임대주택의 공시가격이 9억 원 이하여야 합니다.
- 직전 임대차계약 1년 6개월 이상 유지:
- 상생임대 계약을 체결하기 전에 직전 임대차 계약이 1년 6개월 이상 유지되어야 합니다.
- 상생 계약은 2년 이상 유지:
- 상생임대 계약은 최소 2년 이상 유지되어야 합니다.
- 임대료 인상률 5% 이하:
- 직전 임대차 계약 대비 임대료 인상률이 5% 이하이어야 합니다.
혜택:
- 양도소득세 비과세 요건: 상생임대 계약을 체결한 주택은 양도소득세 비과세 요건인 2년 실거주 의무를 면제받을 수 있습니다. 이는 임대인에게 큰 세금 혜택을 제공합니다.
연장된 적용 기한과 변화된 조건
연장된 적용 기한:
기존의 상생임대주택 특례 적용 기한은 2024년 12월 31일까지였으나, 이번 개정안에서는 적용 기한이 2년 더 연장되었습니다.
- 새로운 적용 기한: 2026년 12월 31일까지로 연장되었습니다.
변화된 조건:
- 신규 및 갱신계약 시 직전 계약 인정: 주택을 매수한 후 신규로 체결했거나 승계받은 임대차계약도 재계약 시 임대료를 5% 이하로 올린다면 직전 계약으로 인정받아 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 이는 기존에 상생임대특례를 적용받지 못했던 임대인들에게도 혜택을 받을 수 있는 기회를 제공합니다.